노후 도심을 고밀도 복합공간으로 재탄생시키는 것을 목표로 하는 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률(약칭 도심복합개발법)’이 시행되면서, 그 세부 사항을 규정한 시행령도 함께 마련됐어요. 법 자체는 큰 틀만 정하고 실제 적용 기준은 시행령에 담기는 경우가 많은 만큼, 이 시행령이 어떤 내용을 담고 있는지 구체적으로 살펴봤어요.
시행령 시행일과 법적 근거
도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령은 대통령령 제35244호로 2025년 2월 7일부터 시행됐어요. 이는 모법인 도심복합개발법이 시행되는 시점에 맞춰 법제처와 국토교통부가 함께 준비한 하위 법령이에요. 법제처 입법예고 절차를 거쳐 시행규칙과 함께 같은 날 시행에 들어갔고, 국토교통부는 이 시행을 계기로 민간 전문기관의 사업 참여를 통해 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화될 것으로 기대한다고 밝혔어요.
시행령의 목적은 법률에서 하위 법령에 위임한 사항과 법 시행에 필요한 세부 절차를 구체적으로 규정하는 것이에요. 법률만으로는 실제 사업 추진에 필요한 세부 기준(지정 요건, 절차, 규제 완화 범위 등)을 다 담을 수 없기 때문에, 시행령이 실무적으로 가장 중요한 역할을 하게 돼요.
도심복합개발혁신지구 지정 기준
시행령의 핵심 내용 중 하나는 ‘도심복합개발혁신지구’의 지정 기준을 규정한 부분이에요. 시행령 제2조는 혁신지구로 지정될 수 있는 지역의 요건을 구체적으로 명시하고 있는데, 노후 건축물이 밀집한 지역이나 역세권처럼 개발 잠재력이 있지만 그동안 규제나 사업성 문제로 개발이 정체됐던 지역이 주요 대상이 돼요.
혁신지구로 지정되면 주거, 상업, 업무 기능을 한데 모은 복합개발이 가능해지고, 사업 시행자는 민간 전문기관을 포함해 다양한 주체가 참여할 수 있도록 문턱이 낮아져요. 이는 기존 재개발·재건축 사업이 조합 중심으로 진행되며 사업 속도가 더뎠던 것과 비교해, 민간의 전문성과 자본을 적극적으로 끌어들이려는 취지로 볼 수 있어요.
복합개발계획 수립 절차
- 계획 수립 주체: 지방자치단체나 사업시행자가 복합개발계획을 수립해 관계 기관과 협의하는 절차를 거쳐요.
- 주민 의견 수렴: 계획 수립 과정에서 지역 주민과 이해관계자의 의견을 듣는 절차가 포함돼 있어, 일방적인 개발이 아니라 절차적 정당성을 갖추도록 설계돼 있어요.
- 특례 적용: 시행령 제27조는 복합개발계획의 특례를 규정하고 있는데, 일반적인 도시계획 절차보다 간소화된 방식으로 계획을 확정할 수 있는 근거를 담고 있어요.
건축 규제 완화의 구체적 내용
시행령이 주목받는 또 다른 이유는 건축 규제 완화 부분이에요. 혁신지구로 지정된 구역은 용적률, 건폐율 등 일반 지역보다 완화된 기준을 적용받을 수 있고, 이를 통해 고밀도 복합개발이 가능해져요. 다만 규제 완화의 구체적인 수치나 범위는 지자체 조례와 개별 사업 계획에 따라 달라질 수 있어, 실제 적용 여부는 사업 대상지별로 확인이 필요해요.
이런 규제 완화는 사업성을 높여 민간 참여를 유도하려는 목적이 크지만, 동시에 과도한 고밀 개발로 인한 기반시설 부족이나 주변 지역과의 형평성 문제도 함께 제기될 수 있어 시행 과정에서 지속적인 모니터링이 필요한 부분이에요.
시행규칙과의 관계
도심복합개발법 시행령과 함께 시행규칙도 같은 날인 2025년 2월 7일 시행됐어요. 시행령이 지정 기준이나 절차 같은 큰 틀을 규정한다면, 시행규칙은 서식이나 세부 행정 절차처럼 더 실무적인 사항을 규정하는 역할을 해요. 두 법령이 함께 시행되면서 실제 사업 추진에 필요한 법적 근거가 비로소 완비된 셈이에요.
기존 재개발·재건축 사업과의 차이점
도심복합개발법이 별도로 제정된 이유는 기존 도시정비법 체계(재개발·재건축)로는 해결하기 어려운 사업 유형이 있었기 때문이에요. 기존 정비사업은 대부분 조합을 설립해 사업을 추진하는 방식이라 조합원 간 이견 조율에 오랜 시간이 걸리고, 주거 기능 위주로 사업이 설계되는 경우가 많았어요. 반면 도심복합개발법에 따른 사업은 민간 전문기관이나 공공기관이 사업시행자로 참여할 수 있고, 주거·상업·업무 기능을 처음부터 복합적으로 설계할 수 있다는 점에서 사업 구조 자체가 달라요.
또한 기존 정비사업 대비 인허가 절차를 통합·간소화하는 특례가 시행령에 담겨 있어, 개별 인허가를 순차적으로 밟아야 했던 기존 방식보다 사업 기간을 단축할 수 있다는 점도 차별점으로 꼽혀요. 다만 이런 절차 간소화가 주민 의견 수렴 절차 자체를 생략하는 것은 아니고, 시행령에 명시된 의견 수렴 단계는 여전히 거쳐야 해요.
법 제정 배경이 된 도심 노후화 문제
이 법과 시행령이 만들어진 배경에는 서울을 비롯한 대도시 원도심 지역의 건축물 노후화 문제가 있어요. 역세권이나 구도심 지역은 접근성이 뛰어남에도 낡은 건축물과 복잡한 소유권 관계 때문에 오랫동안 개발이 정체돼 있던 곳이 많았어요. 국토교통부는 이런 지역에 민간의 전문성과 자본을 끌어들여 복합개발을 활성화하면, 주택 공급 확대와 도심 기능 회복이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있다고 보고 이 법과 시행령을 마련했어요.
정리하면 도심복합개발법 시행령은 2025년 2월 7일 대통령령 제35244호로 시행됐고, 도심복합개발혁신지구 지정 기준과 복합개발계획 수립 절차, 건축 규제 완화 방안을 핵심 내용으로 담고 있어요. 기존 재개발·재건축 사업과 달리 민간 전문기관 참여와 복합 기능 설계, 절차 간소화가 가능하다는 점이 이 법의 핵심 차별점이에요. 노후 도심 재생과 민간 참여 활성화를 목표로 하는 만큼, 관련 지역 주민이나 사업 참여를 검토하는 입장이라면 국가법령정보센터에서 시행령 원문을 직접 확인해보는 것도 도움이 될 거예요.